O built to suit é um contrato onde o locatário define suas necessidades empresariais para que o locador providencie, por conta própria ou com terceiros, a construção ou reforma de imóvel. Envolve, portanto, a construção ou grande reforma no imóvel e subsequente locação previamente contratada.
O contrato built to suit é firmado por longo prazo, em média de dez a vinte anos. Para locatário a principal vantagem é não imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade. Para o locador que faz o investimento o retorno desse capital é garantido pelo prazo do contrato de locação.
Largamente utilizado pelas indústrias nos Estados Unidos e na Europa. No Brasil essa modalidade vem sendo bastante difundida por grandes empresas da indústria e do comércio, como a sede da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas (Havaianas), a fábrica da Galderna (Nestlé + L’Oreal) e o centro de distribuição da rede C & C de materiais de construção, além de algumas lojas da rede Walmart.
Assim, entende-se que essa modalidade contratual já é bastante utilizada no exterior, e no Brasil vem tendo cada vez mais destaque, por acarretar uma série de benefícios para os contratantes, uma vez que suas características são deveras interessantes na área de negociação imobiliária.
Não raro o locador é um investidor que adquire o imóvel para destiná-lo à locação de acordo com as especificidades expectadas pelo seu inquilino e com o contrato receber de volta o ativo investido e ainda auferir lucros. Enfim, pelo built to suit o locador constrói para servir ao locatário na livre tradução da expressão doutrinária de origem inglesa.
O construtor-locador deve proceder ao cálculo dos alugueres e do tempo determinado para o contrato, de modo que tenha condições de recuperar o investimento realizado e, ato contínuo, extrair os frutos civis da empresa realizada em favor do locatário, mediante a percepção do aluguel.
Em termos de legislação, em 19 de dezembro de 2012 foi promulgada a Lei 12.744 que alterou a Lei 8.245/91 e reconheceu o formato de locação built to suit deixando mais clara a relação entre as partes e garantindo que o locador tenha assegurado o retorno do capital investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de findo o prazo do contrato.
Pela complexidade é um contrato em que as condições devem ser amplamente negociadas face às necessidades e exigências do locatário, aos investimentos aportados pelo locador, à longevidade do prazo que será calculado, justamente com base no retorno do investimento acrescido de lucratividade etc.
O contrato atípico “built to suit” é uma modalidade diferente das convencionais, pois possui características como a não finalidade residencial e a obrigatoriedade do imóvel ser urbano. Nesse contrato, o locatário especifica as características que deseja que o imóvel possua, e o locador constrói o local de acordo com o especificado, para posteriormente receber retorno financeiro.
Dessa forma, nota-se que esse tipo de contrato acarreta benefício para ambas as partes, pois o locatário não precisa imobilizar o capital, e o locador recebe um retorno financeiro, sendo lucrativo. Entende-se que por ser um tipo contratual inserido em lei, é necessário que as disposições guardem compatibilidade com o que foi definido em lei, de forma que cláusulas que contrariem ou tendam a abolir as garantias definidas legalmente serão consideradas inválidas.
Por fim, conclui-se que, somando as garantias e segurança jurídica proporcionadas pela tipificação do contrato a partir da inserção do artigo 54-A, a tendência é que esse tipo de contrato seja cada vez mais utilizado, ganhando destaque nas negociações imobiliárias.
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